임대인의 방해로 권리금 회수 기회를 놓치게 된다면?
임대인의 권리금 회수 기회 방해 유형과 이에 대한 임차인의 구체적인 대응 방안을 판례와 법 조항을 중심으로 자세히 알아보겠습니다.
권리금이란 무엇인가요?
권리금은 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 정의됩니다.
권리금 회수 방해 행위 유형
「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제1항은 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 다음과 같이 규정하고 있습니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 이러한 행위를 해서는 안 됩니다.
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
임차인의 대응 방안
1. 신규 임차인 주선 사실
새로운 임차인을 주선하였음에도 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약을 체결하지 않은 사실이 인정되어야 권리금 회수 방해로 인한 책임을 물을 수 있습니다. 따라서 임차인은 신규 임차인 주선을 위한 노력을 하였다는 사실을 입증하여야 합니다.
임대인이 신규 임차인과의 임대차계약을 체결하지 않을 것이 예상되더라도 임차인은 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하는 등으로 신규 임차인 주선을 위한 노력을 하여야 하고, 이러한 사실에 대한 입증자료를 남겨둘 필요가 있습니다.
2. 임대인의 확정적인 거절 의사가 있는 경우
임대인이 신규 임차인과의 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 그 자체로 거절 행위에 해당합니다. 이 경우 임차인은 신규 임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 스스로 영업할 계획이라거나, 직접 사용할 계획이라고 밝히는 경우 등이 이에 해당할 수 있는데, 임대인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 이러한 사실에 대한 입증자료를 확보해야 합니다.
손해배상 청구
손해배상 요건 확인: 임대인의 행위가 위에서 권리금 회수 방해 유형에 해당하고, 권리금 회수 방해 금지 기간(임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지) 내에 발생했으며, 임대인에게 임차인의 계약갱신 거절 사유나 신규임차인과의 계약 체결 거절에 대한 정당한 사유가 없는 경우라면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상액: 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 법원은 감정을 통해 종료 당시의 객관적인 권리금 액수를 산정합니다.
소멸시효: 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 하며, 이 기간이 지나면 시효 완성으로 소멸합니다.
임대인이 정당하게 계약 체결을 거절할 수 있는 경우
「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항 및 제10조 제1항은 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정하고 있습니다.
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 (단, 임대인이 이러한 이유로 거절했어야 하고 실제로도 비영리 사용해야 함)
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 특정 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우 (예: 계약 체결 당시 구체적인 계획 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거/재건축)
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
업종 제한을 이유로 임대차계약을 거절하는 경우?
신규임차인의 업종을 이유로 임대차계약 체결을 거절하는 경우가 임대인의 권리금 회수 방해의 가장 흔한 유형입니다.
이와 관련하여 대법원 2019다236392) 판시 사안을 소개해드립니다.
기존 임차인은 빵과 빵을 이용한 음식을 판매하는 일반음식점을 운영하고 있었습니다. 임차인은 실내포차 영업을 하려는 신규임차인과 권리금 6,000만 원(계약금 600만 원)에 권리금 계약을 체결했습니다. 그러나 임대인은 해당 건물의 2층에 마사지 샵이, 3, 4층에 주거시설이 있다는 이유로, 실내포차에서 발생할 수 있는 음식 냄새와 음주 소란 등이 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다며 신규 임대차계약 체결을 거부했습니다.
이에 대해 대법원은 임대인이 업종 변경을 이유로 신규임차인과의 계약 체결을 거부한 것에 정당한 사유가 없다고 판단하여 임대인의 손해배상책임을 인정했습니다.
대법원의 주요 판단 근거는 다음과 같습니다:
- 임대차계약서상 업종 제한에 대한 명시적인 내용이 없었습니다.
- 부동산중개업자가 임차인에게 업종 제한을 구두로 설명했다는 진술은 신뢰하기 어렵다고 보았습니다.
- 해당 상가 바로 옆 101호에는 이미 술과 고기를 구워 파는 양고기 식당이 영업 중이었습니다.
- 건물 주변 상가에도 술과 고기를 판매하는 다른 식당들이 다수 있었습니다.
- 임대인은 신규임차인에게 환기시설 설치를 요구하거나 영업시간 조정을 통해 냄새나 소음 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 계약 체결을 거절했습니다.
이와 같이 업종 제한을 이유로 임대차계약 체결을 거절하는 것에 정당한 이유가 없다면 권리금 회수 기회 방해에 해당할 수 있습니다.
추가로 알아두면 좋은 점
환산보증금이 지역별 기준을 초과하거나 임차인이 계약갱신요구권을 모두 행사하여 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없는 경우라도 권리금 회수 기회는 보호받을 수 있습니다. 그리고, “권리금을 인정하지 않는다” 또는 “시설비 일체를 청구하지 않는다”와 같은 임차인에게 불리한 권리금 포기 약정은 권리금 포기 특약은 원칙적으로 효력이 없습니다.
마무리하며
임대인의 부당한 권리금 회수 방해 행위는 임차인에게 큰 경제적 손실을 안겨줄 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응한다면 소중한 권리를 지키는 데 도움이 될 것입니다.