오늘은 상가 임대차 계약에서 보증금을 월세로 전환하고, 기존 월세와 합쳐 최종적으로 얼마를 내야 하는지 쉽고 정확하게 계산하는 방법을 알려드리겠습니다.
보증금 월세 전환 방법
상가건물임대차보호법(상임법)은 임차인을 보호하기 위해 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율에 상한선을 정해두고 있습니다. 연간 이자율의 최대치를 다음 두 가지 중에서 더 낮은 것으로 정하고 있습니다.
- 연 12% (1년에 12% 이자율)
- 한국은행 기준금리 × 4.5배
그래서, 실제 적용 이자율은 몇 %?
실제로 내가 적용받을 수 있는 연 이자율은 어떻게 계산할까요?
1단계: 고정 값 ‘연 12%’. 이건 법으로 정해진 절대 넘어설 수 없는 첫 번째 상한선입니다.
2단계: ‘한국은행 기준금리’를 확인하고 × 4.5를 해주세요. 한국은행 기준금리는 한국은행 금융통화위원회에서 결정하는데, 은행 웹사이트 등에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 2025년 4월 기준 연 2.75%인데요 계약 시점의 금리를 꼭 확인하셔야 합니다! 만약 기준금리가 연 2.75%라면?
3단계: 고정 값 ‘연 12%와 한국은행 기준금리에 4.5를 곱한 값 중 더 낮은 숫자가 바로 보증금을 월세로 전환하는 경우의 ‘적용 연 이자율’ 입니다!
2025년 4월 기준으로 보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 최대 연 이자율은 12%가 됩니다.
만약 한국은행 기준금리가 아주 낮아서 (기준금리 × 4.5)가 12%보다 더 낮다면, 12%보다 더 낮은 이자율이 적용됩니다.
내 보증금, 월세로 바꾸면 얼마일까? 총 월세 계산 공식!
이제 법에서 정한 연 이자율도 알았으니, 내 보증금 전액을 월세로 바꾸면 매달 얼마를 더 내야 하는지, 그리고 원래 내던 월세랑 합쳐서 총 얼마를 내야 하는지 계산해 보겠습니다.
1단계: 보증금 대신 매달 추가되는 월세 계산하기
추가 월세 = (전체 보증금액 × 적용 연 이자율) ÷ 12
보증금액에 적용 연이자율을 곱한 값은 보증금이 1년 동안 만들어내는 총 이자(월세 전환액)가 됩니다.
이걸 12로 나누면 한 달 치 추가 월세가 됩니다.
2단계: 앞으로 매달 내야 할 최종 월세 계산하기
새로운 총 월세 = 원래 내던 월세 + 위에서 계산한 추가 월세
이렇게 하면 보증금을 모두 월세로 돌렸을 때 매달 내야 할 총 월세가 계산됩니다.
예를 들어 알아볼까요? 보증금 1억, 월세 100만 원일 때
이해를 돕기 위해 구체적인 예를 들어볼게요.
- 전체 보증금액: 100,000,000원
- 원래 내던 월세: 1,000,000원
- 적용 연 이자율: 12% (또는 0.12) (2025년 4월 기준 적용 이자율)
1. 추가 월세 계산:
보증금 1억 원을 월세로 바꾸니, 매달 100만 원의 월세가 추가되네요!
2. 새로운 총 월세 계산:
이 경우, 보증금을 전액 월세로 전환하면 매달 내야 할 총 월세는 200만 원이 됩니다!
월세 전환 전, 이것 만은 꼭! 체크리스트
보증금을 월세로 바꾸기로 결정하기 전에, 몇 가지 중요한 사항들을 꼭 확인하는 것이 좋습니다.
✔️ 내 가게도 법의 보호를 받을까? (상임법 적용 대상 확인) 오늘 설명드린 월세 전환 이자율 상한은 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받는 상가에만 해당됩니다. 내 가게가 이 법의 적용을 받는지 확인이 필요합니다. 상임법을 적용받을 수 있는 환산보증금이 지역별로 다릅니다
서울의 경우 환산보증금이 9억원 이하여야 상임법을 적용받습니다. 환산보증금은 보증금에 월세 x 100 을 더하여 산정합니다. 서울의 경우, 보증금 1억에 월세가 900만원이라면 환산보증금이 10억이 되어 전월세 전환시 이자율 상한 규정이 적용되지 않습니다.
똑똑한 월세 전환, 요약!
상가 보증금을 월세로 전환하는 것은 잘 활용하면 초기 자금 부담을 줄이는 좋은 방법이 될 수 있습니다.
- 이자율 한도 확인: 연 12%와 (한국은행 기준금리 × 4.5) 중 더 낮은 이자율이 최대 한도!
- 정확한 계산: 위에서 알려드린 공식으로 추가 월세와 총 월세를 꼼꼼히 계산해보세요.
- 최신 정보 확인: 한국은행 기준금리는 변동될 수 있으니 계약 시점의 최신 금리를 확인하세요.
오늘은 상가 임대차 계약에서 보증금을 월세로 전환하고, 기존 월세와 합쳐 최종적으로 얼마를 내야 하는지 쉽고 정확하게 계산하는 방법에 대하여 알아보았습니다.