상가 임대차 계약을 앞둔 예비 사장님들에게 ‘권리금’은 가장 큰 초기 투자 비용이자 가장 신경 쓰이는 부분 중 하나입니다. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 권리금을 주고받는 것은 단순한 관행을 넘어, 법적으로 매우 신중한 접근이 필요한 복잡한 법률 행위입니다.
많은 분들이 권리금 계약 과정에서 예상치 못한 분쟁에 휘말리곤 합니다. 오늘은 권리금의 정확한 의미와 산정 방식, 그리고 최근 대법원 판결로 인해 수면 위로 떠오른 ‘권리금 계약서 작성 주체’의 문제점 등 계약 과정에서 반드시 확인해야 할 핵심 법률 쟁점들을 짚어드리겠습니다.
1. 권리금, 대체 무엇이고 어떻게 산정하나요?
판례에 의하면 권리금은 “상가건물의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가”라고 정의됩니다.
- 유형적 가치: 인테리어, 영업시설, 비품, 재고 자산 등 눈에 보이는 자산을 의미합니다.
산정 Tip: 보통 해당 자산의 신규 구입비에서 기존 임차인이 사용한 기간만큼의 감가상각을 적용하여 산정합니다. 예를 들어, 5천만 원 상당의 시설을 5년의 내용연수로 보고 3년간 사용했다면, 남은 가치인 약 2천만 원을 기준으로 협의를 시작할 수 있습니다.참고로, 소득세법과 법인세법에는 감가상각과 관련한 내용연수가 규정되어 있습니다. 업종별로 미용실 등 서비스업의 경우에는 5년, 음식점의 경우에는 8년(법인세법 시행규칙 별표 6), 일반적인 기구나 비품의 내용연수는 5년(법인세법 시행규칙 별표 5)으로 산정되어 있습니다. 이러한 부분은 유형재산에 대한 권리금을 산정하는 것에 참고가 될 것입니다.
- 무형적 가치: 단골손님, 거래처, 영업 노하우, 좋은 상권(바닥 권리금), 거래처 리스트의 희소성이나 활용도, 고객 만족도(배달의 민족 등 각종 온라인 사이트 리뷰 평가, 입소문 등)
등 눈에 보이지 않는 가치를 의미합니다.
|산정 Tip: 이는 해당 가게의 순이익과 직결되므로, 통상 6개월~2년 정도의 월평균 순이익을 기준으로 산정하여 협의하는 경우가 많습니다.
위와 같은 산정 방식은 절대적인 기준이 아니며, 양 당사자의 협상 과정에서 최종 금액이 결정됩니다.계약서에 이러한 유형·무형 가치의 구성 내역을 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 우선적으로 요구됩니다.
2. 누가 권리금 계약서를 작성할 수 있는가?
지금까지 대부분의 상가 권리금 계약은 임대차 계약을 중개하는 공인중개사가 ‘컨설팅 계약서’라는 이름으로 작성하고 수수료를 받아왔습니다. 하지만
최근 대법원은 이러한 관행에 제동을 거는 매우 중요한 판결을 내렸습니다.
- 대법원의 판단: 대법원은 권리금 계약서가 행정사법에서 규정한 ‘권리·의무나 사실증명에 관한 서류’에 해당한다고 보았습니다. 따라서 행정사가 아닌 공인중개사가 권리금 계약서를 작성하고 수수료를 받는 행위는 행정사법 위반으로 형사처벌 대상이 될 수 있다고 명확히 판시했습니다.
- 왜 중요한가?
- 계약의 안정성 문제: 법적 권한이 없는 자가 작성한 계약서는 추후 분쟁 발생 시 그 효력이나 내용의 해석을 두고 다툼의 소지가 커질 수 있습니다.
- 수수료 반환 문제: 공인중개사가 행정사법을 위반하여 받은 ‘컨설팅 수수료’는 법적으로 부당이득에 해당하여 반환을 청구해야 할 문제가 될 수 있습니다.
3. 권리금 계약 시 반드시 확인해야 할 체크리스트
위와 같은 법적 쟁점을 고려하여, 안전한 권리금 계약을 위해 다음 사항들을 반드시 확인하시기 바랍니다.
- 계약서 작성 주체 및 적법성 확인 거액의 권리금이 오가는 중요한 계약인 만큼, 공인중개사가 관행적으로 제시하는 컨설팅 계약서에 섣불리 서명하기보다는 변호사 등 법률 전문가의 검토를 거치는 것이 가장 안전합니다.
- 임대인의 동의 및 신규 임대차계약 조건 확인 권리금 계약은 임대인이 신규 임차인과 임대차 계약을 체결해주지 않으면 아무런 의미가 없습니다. 따라서 권리금 계약서에 “본 권리금 계약은 임대인과 신규 임대차계약이 OOO 조건으로 체결되는 것을 정지조건으로 하며, 임대차계약이 체결되지 않을 시 본 계약은 무효로 하고 지급된 계약금은 즉시 반환한다”는 특약을 반드시 명시해야 합니다.
- 권리금 구성 내역의 명확화 ‘권리금 총액 OOO원’으로 뭉뚱그려 계약하지 마십시오. 시설비, 비품비, 재고, 영업권(고객 리스트, 노하우 등), 바닥 권리금 등 항목별 금액을 구체적으로 기재해야 향후 “무엇을 넘겨받았는가”에 대한 다툼을 예방할 수 있습니다.
- 행정적 인허가 승계 가능 여부 확인 특히 학원, 음식점, 병원 등 인허가가 필수적인 업종의 경우, 기존 임차인의 지위를 문제없이 승계할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다. 양도인의 행정법규 위반으로 인한 영업정지 등의 위험까지 떠안지 않도록 “영업에 필요한 모든 인허가 사항의 승계가 가능함을 양도인이 보증한다”는 특약을 넣는 것이 좋습니다.
마무리하며: 소중한 첫걸음, 법률 전문가와 함께 안전하게 !
권리금 계약은 새로운 사업의 성패를 좌우할 수 있는 중요한 첫 단추입니다. 단순히 ‘관행’이라는 이유로, 혹은 ‘좋은 게 좋은 것’이라는 생각으로 법적 검토 없이 진행하기에는 너무나 큰 위험이 따릅니다. 특히 권리금 계약서 작성 주체에 대한 대법원의 판결은 더욱 신중한 접근이 요구됨을 시사합니다.
당신의 소중한 자산을 지키는 일, 권리금 계약을 앞두고 고민이 있으신가요? 법률사무소 금옥이 최선의 솔루션을 제공합니다.