분양계약 해제를 원하신다면 방문판매법 적용을 검토해보세요.
분양계약은 한번 맺으면 돌이키는 것은 불가능에 가깝습니다. 그런데, 계약을 물릴 수 있는 몇 안 되는 선택지 중 하나가 바로 ‘방문판매 등에 관한 법률’에 규정된 청약철회권을 행사하는 것입니다.
지하철역 출입구 같은 곳에서 판매원들에게 이끌려 모델하우스를 방문하여 도장을 찍으셨던 분들이나, 문자메시지를 보고 모델하우스를 방문하여 계약서에 사인하셨던 분들이라면 방문판매법상 청약철회권을 행사하여 계약을 없던 것으로 물릴 수 있습니다.
방문판매법은 방문판매와 전화권유판매를 다음과 같이 정의하고 있습니다.
“방문판매”란 재화 또는 용역(일정한 시설을 이용하거나 용역을 제공받을 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)의 판매(위탁 및 중개를 포함한다. 이하 같다)를 업(業)으로 하는 자(이하 “판매업자”라 한다)가 방문을 하는 방법으로 그의 영업소, 대리점, 그 밖에 총리령으로 정하는 영업 장소(이하 “사업장”이라 한다) 외의 장소에서 소비자에게 권유하여 계약의 청약을 받거나 계약을 체결(사업장 외의 장소에서 권유 등 총리령으로 정하는 방법으로 소비자를 유인하여 사업장에서 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우를 포함한다)하여 재화 또는 용역(이하 “재화등”이라 한다)을 판매하는 것을 말한다.
“전화권유판매”란 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화등을 판매하는 것을 말한다.
방문판매: 이끌려 간 모델하우스에서 계약 체결
방문판매는 회사가 영업하는 ‘사업장’이 아닌 다른 곳, 예를 들어 길거리 같은 데서 계약을 권유 받고 판매원과 함께 모델하우스로 이동하여 분양계약을 체결한 경우를 말합니다.
전화권유판매: 전화로 방문을 권유받고, 모델하우스에서 계약 체결
전화권유판매는 전화 통화나 문자메시지로 모델하우스 방문을 권유받고 방문일자를 예약한 다음, 모델하우스를 방문하여 분양계약을 체결한 경우를 말합니다.
청약철회권 행사
이와 같이 방문판매나 전화권유판매의 방식으로 분양계약을 체결하였다면 방문판매법상 청약철회권을 행사하여 분양계약을 ‘없던 일’로 할 수 있습니다.
청약철회권은 계약서를 받은 날부터 14일 이내에 행사하여야 하고, 계약서를 받지 못했거나 주소가 불분명하여 14일 이내에 청약철회를 할 수 없었다면 판매자의 주소를 알게 된 날로부터 14일 이내에 청약철회권을 행사하면 됩니다.
계약서를 받았더라도 계약서에 청약철회권과 관련한 내용이 적혀있지 않다면 ‘청약철회를 할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날’부터 14일 이내에 청약철회권을 행사할 수 있습니다. 이와 관련하여 소비자분쟁조정위원회가 청약철회권을 행사할 수 있다고 결정한 날을 청약철회권을 행사할 수 있는 14일의 ‘기산점’으로 판단한 하급심 판례가 있습니다.
유의할 점
청약철회권을 행사하려는 사람은 원칙적으로 ‘소비자’ 여야 합니다. 그런데, 사업자라도 ‘일반 소비자의 입장에서 다른 소비자들과 같은 조건’으로 계약했다면 소비자로 인정받을 수 있습니다.
소비자로 인정받지 못한다면 방문판매법의 적용이 어려울 수 있는데요, 분양계약을 체결한 부동산의 종류에 따라 즉, 아파트, 상가, 지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설에 따라 청약철회권 행사와 관련한 결론이 달라질 수 있습니다.
청약철회는 반드시 서면으로 할 필요는 없습니다만, 전화 통화로 청약철회의 의사를 밝힘과 동시에 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 그리고, ‘발신주의’가 적용되기 때문에 청약철회서를 보내는 순간 청약철회의 효력이 발생합니다.
이런 경우는 방문판매법이 적용되지 않습니다.
먼저 전화를 걸어 문의하거나 예약한 다음, 모델하우스를 방문한 경우라면 청약철회권을 행사할 수 없습니다. 법원이 이러한 경우를 ‘전화권유판매’가 아닌 것으로 보고 있기 때문입니다.
청약철회의 효과
계약은 처음부터 없었던 상태가 됩니다. 판매자는 이미 지급받은 대금을 3영업일 이내에 반환해야 하고, 지연 기간에 따라 연 20%의 지연이자를 지급하여야 합니다.
맺는 글
분양계약 해제(해지)는 상당히 복잡하고 어려운 문제이고, 해제의 주장의 받아 들여지는 경우는 상당히 드뭅니다. 그런데, 방문판매법상 청약철회는 분양계약을 해제할 수 있는 몇 안 되는 강력한 무기입니다. 분양계약 해제를 원하신다면 우선 방문판매법 적용 가능성을 검토해보세요.