새로운 상가를 분양받아 입주하고 보니, 분양사(시행사)가 지정한 관리업체에서 일방적으로 관리비 고지서가 날아오는 경우가 많습니다. ‘아직 관리인도 안 뽑았는데 이게 맞는 건가?’, ‘분양사가 맺은 계약을 우리가 무조건 따라야 하나?’ 하는 의문이 드실 겁니다.
이번 포스팅에서는 신축 집합건물(상가, 오피스텔 등)의 관리 주체가 누구인지, 분양자와의 법률관계는 어떠한지, 그리고 우리 소유주들의 핵심 권리인 ‘관리단’을 어떻게 구성해야 하는지에 대하여 알아 보겠습니다.
Q1. 우리 상가, 언제부터 ‘우리’가 관리 주체가 되나요?
A. 법적으로 첫 구분소유자가 등기를 마치는 순간부터입니다.
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’)은 별도의 설립 절차 없이, 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 ‘관리단’이 당연히 설립된다고 규정하고 있습니다. 따라서 관리단은 어떤 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니고, 구분소유자들은 분양받은 호실의 소유권 이전 등기를 마치는 순간부터 관리단의 구성원이 됩니다.
그런데, 실제로 관리단이 관리인을 선임하고 관리규약을 제정하여 관리 업무를 시작하기까지는 시간이 걸립니다. 이 관리 공백을 막기 위해, 집합건물법은 관리단이 실질적으로 관리를 시작할 때까지 한시적으로 분양자가 ‘선량한 관리자의 주의’로 건물을 관리할 의무가 있다고 정하고 있습니다.
Q2. 분양자(시행사)가 고용한 관리업체, 법적으로 계속 따라야 하나요?
A. 아닙니다. 분양자가 체결한 관리계약은 관리단에 당연히 승계되지 않습니다.
분양자는 ‘선량한 관리자의 주의’로 건물을 관리할 의무를 이행하기 위해 관리업체와 위탁관리계약을 체결할 수 있습니다. 하지만 이 계약은 ‘분양자’와 ‘관리업체’ 간의 계약이고, ‘관리단’이 그 계약에 구속되지 않는 것이 원칙입니다.
최근 대법원 판례 또한 이 점을 명확히 하고 있습니다.
“관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면, 분양자는 관리권한을 상실하게 되고, 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계는 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다.” (대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결)
즉 구분소유자들은 새로운 관리인을 선임하여 직접 관리(자치관리)하거나, 새로운 관리업체를 선정하여 위탁할 수 있는 완전한 권한을 가집니다.
Q3. 그렇다면 어떻게 우리만의 관리단을 제대로 시작할 수 있나요?
A. ‘최초 관리단집회’를 통해 관리 권한을 공식적으로 인수해야 합니다.
분양자는 임시 관리자 역할에 그치지 않고, 구분소유자들이 스스로 관리할 수 있도록 도와줄 법적 의무를 부담합니다. 그 절차는 다음과 같습니다.
- 관리단집회 소집 통지 의무: 분양자는 예정된 매수인의 1/2 이상이 이전등기를 마치면, 구분소유자들에게 3개월 내에 **”관리규약을 설정하고 관리인을 선임하기 위한 관리단집회를 소집하라”**고 서면으로 통지해야 합니다.
- 분양자의 관리단집회 소집 의무: 만약 구분소유자들이 위 통지를 받고도 3개월 내에 관리단집회를 소집하지 않으면, 이번에는 분양자가 지체 없이 직접 관리단집회를 소집해야 합니다.
- 의무 위반 시 제재: 분양자가 이러한 소집 통지 또는 소집 의무를 이행하지 않으면 200만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.이 절차를 통해 개최된 ‘최초 관리단집회’에서 우리 상가의 헌법과도 같은 ‘관리규약’을 제정하고, 우리를 대표할 ‘관리인’을 선임하면, 비로소 관리 주체로서의 모든 권한을 공식적으로 행사하게 됩니다.
[Tip] 최초 관리단집회, 언제 여는 것이 가장 유리할까?
법적으로는 구분소유자가 10명 이상이면 관리인을 선임할 수 있습니다. 하지만 너무 서두르는 것은 오히려 독이 될 수 있습니다.
만약 수분양자의 과반수가 등기를 마치기 전, 즉 시행사가 여전히 건물 지분의 상당수를 보유한 시점에 관리단집회가 열리면 어떻게 될까요? 시행사 역시 미분양된 호실의 구분소유자로서 관리단의 구성원이기 때문에 , 그 막대한 의결권(면적 기준)을 이용해 자신들에게 유리한 관리인을 내세우거나 관리규약을 통과시킬 수 있습니다.
따라서 분쟁을 미연에 방지하고 소유자들의 권리를 온전히 행사하기 위해서는, 수분양자의 과반수 이상이 소유권이전등기를 마친 시점 이후에 관리단집회를 개최하여 관리단을 구성하는 것이 가장 안정적이고 바람직합니다.
새로운 사업을 시작하는 것만으로도 벅찬데, 복잡한 법률문제까지 신경 쓰기란 쉽지 않습니다. 우리 상가의 재산 가치를 지키고 투명한 관리의 첫 단추를 잘 꿰기 위해서는 초기 관리단 구성이 무엇보다 중요합니다. 이 과정에서 분양자와의 갈등이나 법적 절차에 어려움을 느끼신다면 언제든 법률 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.