주변 시세보다 저렴하게 나온 논이나 밭을 매입해 흙을 채워(성토) 가치를 높이는 토지 투자를 고려하는 분들이 많습니다. 그런데, 성토작업을 단순히 흙을 쌓는 작업이라고만 생각하고, 법률적 검토 없이 진행했다가는 원상복구 명령은 물론, 거액의 벌금과 민사소송에 휘말릴 수 있습니다.
내 땅이라고 마음대로 성토하거나 흙을 깎아낼(절토) 수 있는 것이 아닙니다. 오늘은 토지 성토와 관련된 쟁점을 살펴보고, 판례사안을 통해 어떤 점을 유의하여야 하는지 알아보겠습니다.
1. 개발행위허가: ‘선택’이 아닌 ‘필수’입니다.
가장 기본적이고 중요한 문제입니다. 토지 성토는 대부분 ‘토지의 형질변경’에 해당하며, 이는 ‘개발행위허가’ 대상입니다.
그렇다면 언제 허가를 받아야 할까요?
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)에 따라, 50cm 이상 흙을 쌓거나 깎아내려면 관할 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다.
농지의 경우: 농지를 성토할 때는 더욱 예민한 규정이 적용됩니다. 특히 성토 높이가 2미터를 넘어가면 경작 목적이라도 반드시 허가를 받아야 합니다.
가장 많이 하는 오해: “농사지으려는 건데 괜찮지 않나?”
국토계획법은 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’을 허가 대상에서 일부 제외해 줍니다. 하지만 이 예외 규정만 믿고 성토를 진행했다가 낭패를 보는 경우가 많습니다.
1) 누적 높이가 2m 이상이면 허가 대상: 여러 번에 걸쳐 2m 미만으로 성토했더라도, 그 누적 높이가 2m 이상이 되면 개발행위허가 대상이라는 것이 법제처의 일관된 해석입니다. 이는 허가 제도를 회피하기 위해 공사를 나누어 진행하는 편법을 막기 위함입니다.
2) ‘경작 목적’의 좁은 의미: 판례(대법원 2007도4598 판결 등)는 경작을 위한 형질변경을 ‘단순한 객토나 소극적인 정지작업’으로 한정합니다. 따라서, 토지의 근본적인 기능을 변경하거나 훼손할 정도의 성토는 경작 목적이라 주장해도 허가 대상이 될 수 있습니다.
3) 인접 토지 피해 발생 시: 성토로 인해 이웃 농지의 관개, 배수, 통풍 등 농작업에 피해를 준다면 예외로 인정받지 못합니다.
만약 허가 없이 성토를 진행하면 관할청으로부터 원상회복 명령을 받게 되며, 이를 이행하지 않으면 이행강제금 부과 또는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
2. 이웃과의 분쟁: “수인한도”와 “인과관계”의 싸움
불법 성토는 행정처분으로 끝나지 않고, 이웃과의 민사소송으로 번지는 경우가 많습니다. 핵심 쟁점은 나의 성토 행위가 이웃에게 ‘수인한도(참을 수 있는 한도)’를 넘는 피해를 주었는지, 그리고 그 피해가 나의 성토 행위 때문이라는 ‘상당인과관계’가 인정되는지 여부입니다.
1) 성토로 인한 피해를 입증해야: 법원은 성토 행위와 피해(침수, 농작물 고사 등) 사이의 명확한 인과관계를 요구합니다. 피고(성토 행위자)는 “원래 지대가 낮아 침수가 잦았다” 또는 “기록적인 폭우 때문”이라고 반박하는 경우가 많습니다. 실제로 법원은 토지의 위치, 관리상태 등 복합적인 원인을 고려하여 인과관계를 엄격하게 판단하는 경향이 있습니다 (대구지방법원 2018나709 판결 등).
2) 성토 행위가 수인한도를 넘었는가: 성토로 인해 이웃 토지에 빗물 유입이 다소 증가했더라도, 그것이 사회통념상 용인될 수준을 넘지 않았다면 손해배상 책임이 인정되지 않을 수 있습니다 (의정부지방법원 2019가합59813 판결).
3) 오히려 상대방이 원인 제공자일 때: 이웃이 먼저 성토를 하여 내 땅으로 물이 흐르게 되자, 이에 대응하기 위해 내 땅을 성토한 경우라면 불법행위가 아니라고 본 판례도 있습니다 (의정부지방법원 2022나205078 판결). 분쟁의 선후관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
3. 지목에 없는 ‘실개천’ 매립, 괜찮을까?
“지적도상 지목이 ‘하천’이 아니니 괜찮다”고 생각하고 토지 내에 흐르던 작은 개울(실개천)을 매립하는 경우가 있습니다. 그러나, 이는 매우 위험한 생각입니다.
법원은 지목과 같은 공부(公簿)상 현황뿐 아니라, 실제 이용되는 ‘현황’을 중요하게 봅니다. 지목이 밭(전)이나 논(답)이더라도, 사시사철 물이 흐르는 기능적 실체가 있는 ‘현황 하천’이라면 법적 보호 대상이 됩니다. 이를 무단으로 매립하는 것은 국토계획법상 개발행위허가 위반일 뿐만 아니라, 소하천정비법 위반에도 해당할 수 있습니다. 또한 물의 자연스러운 흐름을 막아 이웃에게 피해를 준다면 당연히
민법상 손해배상 책임을 져야 합니다.
결론: 성토 전, 반드시 법률 전문가와 상의해야
토지 성토는 단순히 땅의 높이를 올리는 작업이 아니라, 법률과 행정 절차가 복잡하게 얽혀 있는 전문적인 영역입니다. 토지를 매입해 성급하게 성토부터 시작하기보다는, 아래 사항을 반드시 기억하시기 바랍니다.
50cm 이상 성토 시, 반드시 관할청에 개발행위허가 대상인지 문의해야 합니다.
‘경작 목적’이라는 예외는 매우 엄격하고 좁게 해석되므로 섣불리 의존해서는 안 됩니다.
성토 계획 시, 인접 토지의 배수, 통풍, 일조량 등에 미칠 영향을 반드시 고려해야 합니다.
잘못된 성토는 금전적 손실과 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 성토를 계획하고 있다면, 반드시 사전에 토지 전문 변호사와 상담하여 법적 위험을 최소화하는 전략을 세우시길 권합니다.