허위 과장 분양광고 ‘기망’ 을 이유로 계약을 취소할 수 있을까?

아파트 분양광고한 내용이 실제와 다르면 사기로 계약을 취소할 수 있나요?

분양광고에 다소의 과장이 있더라도 상거래 관행상 시인될 수준이라면 사기 취소는 어렵습니다. 분양광고의 내용이 계약의 내용으로 ‘편입’되었다면 계약을 무효로 돌릴 수 있는 가능성이 높아집니다. 따라서 분양광고가 ‘청약’ 인지 ‘청약의 유인’인지 먼저 따져봐야 합니다.

지난 포스팅에서는 아파트나 상가 분양계약 해제 소송을 신중하게 접근해야 하는 이유를 살펴보았습니다. 이번 포스팅에도 실제 판례 사안를 통하여 수분양자들이 가장 많이 궁금해하시는 ‘허위·과장 광고’ 문제가 법정에서 어떻게 다루어지는지 실무적 관점에서 짚어보겠습니다.

분양계약 해제를 고민하시는 많은 수분양자분들이 “분양 당시의 광고와 실제가 다르니 사기가 아니냐”고 질문하십니다. 상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당합니다. 하지만 그 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 기망행위라고 할 수 없다는 것이 법원의 기본 입장입니다.

그렇다면 분양광고의 거짓말, 어디까지가 사기이고 어디까지가 단순 과장일까요?

상가의 시야를 가리는 숨겨진 기둥이나 혐오시설은 ‘계약 취소가 가능한 중요한 사항’으로 인정됩니다.
상가 내부에 커다란 독립기둥이 있어 상가의 주된 공간 활용도를 뚜렷하게 낮추는 경우, 상가 바로 앞에 환풍구나 대형 조형물 등 외부 지장물이 인접하게 위치하여 있고 시야 차단 정도가 심한 경우, 분양받은 호실 내부에서 단지 내 상설 대규모 쓰레기 분리수거장이 직접 조망되는 경우라면 이러한 사실은 ‘거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실’이 되고 이를 미리 고지하지 않았다면 기망을 이유로 분양계약 취소가 가능할 수 있습니다.

실제 판례에서는 분양률 뻥튀기나 허위 광고를 어떻게 판단했을까요?

법원은 분양률 과장이나 학교 신설 지연 등이 있더라도, 당시의 객관적 행정 자료와 제반 상황을 종합하여 기망여부를 판단합니다. 

수분양자들은 시행사가 실제 누적 분양률이 19.51%에 불과함에도 모델하우스 모형에 ‘분양완료’ 또는 ‘마감임박’이라고 표시하여 분양률을 조작했다고 주장하며 기망을 이유로 하는 계약취소를 주장하였습니다.그러나 법원은 초기 누적 분양률이 46.42%에 이르렀다가 중도금 대출 불가 등의 사유로 계약 해제가 다수 발생하여 최종 분양률이 낮아진 점, 해당 지자체 홈페이지에 객관적인 분양률 수치가 공개되어 누구나 확인할 수 있었던 점 등을 종합적으로 고려하였고, 아파트를 광고함에 있어 분양률을 다소 과장하였다고 볼 여지가 있다고 하더라도, 이를 두고 사회적으로 용인될 수 있는 한도를 넘는 과장이나 허위를 담은 정보를 제공함으로써 원고들을 기망하였다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.

수분양자들은 시행사가 ‘초·중·고교 및 공원 신설 예정’ 이라고 광고하였으나 실제로 신설된 것이 없었음을 이유로도 기망을 이유로 계약취소를 주장하였습니다. 그런데, 법원은 분양모집 당시 관할청의 도시관리계획상으로 인근에 실제로 학교 및 어린이공원이 신설될 계획이 있었고 현재까지 그 계획이 유지되고 있다는 사정을 들어 피고가 허위 정보를 제공한 것으로 볼 수 없다고 판단하였습니다.

안심보장제를 시행한다고 해놓고 미분양 세대를 저가에 ‘전세분양’한 것을 수분양자들이 기망으로 주장한 것에 대해서도 법원은 안심보장제는 수분양자들 사이에 동일한 분양조건을 보장하겠다는 취지이지 수익률까지 보장하겠다는 내용이 아니라고 판단하여 수분양자들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

상가 분양 시 수익 보장이나 인테리어 과장 광고는 어떨까요?

수익형 부동산인 상가 분양의 경우에도 ‘청약’ 과 ‘청약의 유인’, ‘기망’ 관련한 법리는 동일하게 적용됩니다. 인터넷 홍보 블로그 등에 ‘내/외부 유럽의 고전적 석조건축양식과 현대적 건축양식의 만남’, 특정 유명 업체 ‘ 입점 계약 체결’ 등으로 광고한 것이 계약 내용으로 편입된 것인지 문제가 되었던 사안에서 법원은 상가의 내부를 ‘유럽의 고전적 석조건축양식으로 건설’한다는 것은 지나치게 추상적인 내용이어서 수분양자가 이행을 청구할 수 있는 구체적 사항이라 보기 어렵다고 하여 이러한 내용의 광고는 ‘청약’이 아닌 ‘청약의 유인’에 불과하여 ‘유럽의 고전적 석조건축양식으로 건설’ 되지 않았더라도 채무불이행 등에는 해당하지 않는다고 판단하였습니다. 또한 상가 수익율과 같은 사항은 근본적으로 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것으로 판단됩니다. 따라서, 수익률과 관련한 광고에 다소의 허위성이 있더라도 이에 대하여 계약불이행이나 계약취소를 주장하기는 어렵습니다.

법률사무소 금옥의 실무 guide

수분양자가 “과장 광고에 속았다”는 억울함만으로는 ‘기망 취소’ 문턱을 넘기 어렵습니다. 최근 부동산 경기가 악화됨에 따라 ‘기획소송’이 늘어나면서 계약취소의 요건 또한 엄격히 판단되고 있습니다. 

따라서 ‘기망’ 주장이 받아들여지기 힘든 사건이라면 쟁점을 신속하게 전환해야 합니다. 예를 들어 분양과정에서 직원이 독점적 상가 운영을 100% 보장하겠다는 등으로 거래상 중요한 사실을 구체적으로 보장하였다는 사실이 입증된다면, 계약취소를 포함하여 시행사에게도 사용자 책임 또한 추궁하는 방향으로 법적구제책을 적극적으로 전개해야 합니다.

법리적으로 계약 취소권을 이끌어낼 만한 ‘기망’에는 이르지 못하더라도, 해당 광고가 ‘표시광고법상 허위·과장광고’ 에 해당한다는 사실을 면밀히 입증한다면 민사상 불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 이러한 사안에서는 허위 광고가 교환가치 하락에 미친 영향을 개별적으로 산정하는 등으로 최대한의 손해배상을 이끌어내는 것에 실무상 초점이 맞추어져야 할 것입니다.

분양계약 해제,취소와 손해배상은 치밀한 사실조회와 입증을 요하는 고난도 법률 분쟁입니다. 정확한 상황 진단과 소송 전략이 필요하다면 법률사무소 금옥의 문을 두드려 주시기 바랍니다.

본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 결과가 달라질 수 있습니다.