위반건축물 매매계약 취소 및 손해배상: 몰랐던 불법건축물, 해결 방법은?
부동산 거래, 특히 노후된 단독주택이나 상가주택을 매수할 때 가장 빈번하게 발생하는 법적 리스크 중 하나가 바로 ‘위반건축물(불법건축물)’ 이슈입니다. 계약 당시에는 깨끗하다고 믿고 잔금까지 치렀으나, 입주 후 관할 구청으로부터 시정명령이나 이행강제금 부과 예고 통지를 받고 당황하는 사례가 많습니다.
건축물대장에 기재되지 않은 ‘숨은 위반사항’이 발견되었을 때, 매수인은 매도인을 상대로 계약을 무효로 하거나 손해배상을 청구할 수 있을까요? 법률사무소 금옥에서 실제 판례와 법리를 바탕으로 대응 방안을 정리해 드립니다.
1. 매매계약 해제 및 취소, 언제 가능한가?
우리 민법은 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인을 보호하는 규정을 두고 있습니다. 하지만 위반건축물이라고 해서 무조건 계약을 파기할 수 있는 것은 아닙니다. 법원은 ‘계약의 목적을 달성할 수 없는 경우’인지 여부를 엄격하게 판단합니다.
1) 민법상 법적 근거
- 민법 제580조(하자담보책임): 매매 목적물에 하자가 있고, 매수인이 이를 과실 없이 몰랐다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하자가 너무 중대하여 계약 목적을 달성할 수 없다면 계약 해제도 가능합니다.
- 민법 제110조(사기): 매도인이 불법 사실을 알면서도 고지하지 않은 경우(부작위에 의한 기망), 매수인은 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다.
2) 계약 취소/해제가 인정된 판례 (승소 사례)
법원은 위반 사항이 매매계약의 중요 부분을 차지하고, 이를 미리 알았다면 매수인이 계약을 체결하지 않았을 것이 명백한 경우에 한해 계약 취소나 해제를 인정합니다.
[사례 A: 주차장을 식당으로 불법 전용한 경우]
서울서부지방법원 2018. 8. 30. 선고 2017가단242563 판결
상황: 1층 주차장 부지(옥내 주차장)를 불법으로 개조하여 식당으로 사용하고 있었으나, 매도인이 이를 고지하지 않았습니다. 매수인은 뒤늦게 사실을 알고 계약 취소를 요구했습니다.
판결: 법원은 1층 상가에서 해당 면적이 차지하는 비중(약 20%)이 크고, 원상회복 시 식당 운영이라는 경제적 목적을 달성할 수 없다고 보았습니다. 따라서 매도인의 고지의무 위반(기망)을 인정하여 매매계약 취소 및 계약금 전액 반환을 판결했습니다.
[사례 B: 다가구주택 옥탑방 불법 증축]
대구지방법원 2023. 2. 2. 선고 2022가합202096 판결
상황: 매수인이 매매계약 후 불법건축물 사실을 알게 되었고, 해당 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없음을 이유로 해제를 통보했습니다.
판결: 해당 부동산에는 거래 통념상 기대되는 객관적 성질을 결여한 하자가 존재하므로, 민법 제580조에 따라 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. 이에 따라 매도인은 계약금 상당액인 3억 원을 위약금(손해배상)으로 지급해야 했습니다.
2. 손해배상만 인정되는 경우 (계약 유지)
모든 위반건축물 사건에서 계약 해제가 인정되는 것은 아닙니다. 위반 내용이 경미하거나, 철거 후에도 건물을 사용하는 데 큰 지장이 없다면 계약 해제 대신 손해배상(원상복구비용 + 가치하락분)만 인정될 가능성이 높습니다.
[사례 C: 베란다 불법 확장]
인천지방법원 2019. 5. 22. 선고 2017가단43427 판결
상황: 매수 후 베란다 18.7㎡가 불법 증축된 사실이 적발되어 이행강제금 부과 예고를 받았습니다. 매수인은 계약 해제를 주장했습니다.
판결: 법원은 불법 증축 부분을 철거하더라도 나머지 공부상 면적을 주거용으로 사용하는 데 문제가 없으므로 ‘계약 목적 달성 불가능’까지는 아니라고 판단했습니다.
결과: 계약 해제 청구는 기각되었으나, 하자보수비용(철거비)과 가치 하락분에 대한 손해배상 책임은 인정되었습니다.
3. 매수인의 ‘과실’ 여부가 배상액을 결정한다
위반건축물 매매 소송에서 가장 치열하게 다투는 쟁점은 “매수인이 계약 당시 이를 알 수 있었는가?”입니다. 매수인이 현장을 방문했을 때 육안으로 식별이 가능했거나, 건축물대장을 주의 깊게 보지 않았다면 과실상계가 적용되어 손해배상액이 대폭 감액될 수 있습니다.
- 매수인의 과실이 인정된 사례: 수원지방법원 2022. 9. 28. 선고 2021나86757 판결에서는 매수인이 건물을 방문하지 않았거나, 3층 증축 면적이 공부상 면적과 현저히 다름에도(약 2배 차이) 이를 확인하지 않은 점을 들어 매도인 및 중개사의 책임을 70%로 제한했습니다. 매도인이 고의로 불법 사실을 숨겼다면 책임을 면할 수 없습니다. 하지만 매수인의 확인 소홀을 지적하는 근거로 사용될 수 있으므로 주의해야 합니다.
4. 공인중개사의 책임 범위
공인중개사는 중개대상물 확인·설명서에 위반건축물 여부를 정확히 기재하고 설명할 의무가 있습니다.
- 건축물대장에 위반 내용이 기재되어 있지 않더라도, 육안으로 명백히 확인되는 불법 증축(예: 옥탑방 패널 조립)을 “적법”하다고 표시했다면 중개사에게도 손해배상 책임이 있습니다.
- 책임 비율: 통상적으로 중개사의 과실이 인정되더라도, 매수인의 확인 의무도 고려하여 책임 비율은 30%~60% 선에서 제한되는 경향이 있습니다.
5. 법률사무소 금옥이 제안하는 대응 전략 (Checklist)
위반건축물 분쟁은 ‘몰랐다’는 주장만으로는 해결되지 않습니다. 객관적인 증거와 법리적 대응이 필수적입니다.
1) 계약 체결 전 (예방)
- 건축물현황도와 실제 대조: 단순히 등기부등본만 보지 말고, ‘건축물현황도’를 발급받아 실제 건물의 구조, 면적, 방 개수가 일치하는지 반드시 대조하십시오.
- 특약 문구 활용: “추후 위반건축물 사실이 발견될 경우, 매도인의 비용으로 원상복구하거나 그에 상응하는 손해를 배상한다”는 구체적인 특약을 넣는 것이 안전합니다.
2) 분쟁 발생 시 (대응)
- 내용증명 발송: 위반 사실을 인지한 즉시 매도인과 중개사에게 하자 담보 책임 및 손해배상을 청구하는 내용증명을 보내 소멸시효(사실을 안 날로부터 6개월)를 중단시켜야 합니다.
- 손해액 산정: 철거 및 원상복구 견적서, 이행강제금 부과 내역, 불법 부분 철거 시 발생하는 건물의 시가 하락분에 대한 감정평가 등의 입증 자료를 확보해야 합니다.
위반건축물 매매 분쟁은 초기 대응이 핵심입니다.
계약 해제가 가능한 사안인지, 손해배상만 가능한 사안인지 판단하기 위해서는 매매계약서, 중개대상물 확인설명서, 그리고 현장 상황에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다.
복잡한 부동산 분쟁, 법률사무소 금옥이 의뢰인의 재산권을 지키기 위한 최적의 법률 솔루션을 제공하겠습니다.
*본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적인 사안에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있습니다.