최근 전세 사기 수법이 갈수록 교묘해지면서, 특히 ‘신탁 부동산’과 관련된 피해 사례가 늘고 있어 각별한 주의가 요구됩니다. 신탁 관계가 얽힌 전세 계약은 일반적인 임대차 계약보다 권리관계가 복잡하여 보증금을 떼일 위험이 크기 때문입니다.
‘신탁 부동산’ 대체 무엇이 문제일까요?
부동산 신탁이란 부동산 소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 부동산의 소유권을 이전하고, 신탁회사는 계약에 따라 해당 부동산을 관리·처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 법률 관계를 말합니다. 이때 부동산의 소유권은 신탁회사에 완전히 넘어가게 되므로, 임대차 계약 시 일반적인 경우보다 더욱 세심한 확인이 필요합니다.
핵심은 ‘신탁원부’ 확인!
임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 서류가 바로 ‘신탁원부’입니다. 신탁원부는 등기사항증명서(등기부등본)의 일부로, 해당 부동산의 신탁 계약 내용을 상세히 담고 있습니다.
신탁원부에서 꼭 확인해야 할 사항
- 실제 임대 권한은 누구에게 있는가? 신탁회사의 동의를 조건으로 위탁자에게 임대 권한을 부여합니다.
- 임대차 계약 시 누구의 동의가 필요한가? 신탁회사 또는 우선수익자인 은행 등 금융기관의 동의가 필요한 경우가 대부분 입니다.
- 보증금은 누구에게 지급하고, 누구로부터 반환받는가? 대부분의 경우 위탁자에게 보증금을 지급하고, 위탁자로부터 보증금을 반환받습니다.
- 신탁회사가 보증금 반환 책임을 지는가? (“신탁회사는 임대차보증금 반환 책임을 부담하지 않는다”는 문구가 명시되어 있는 경우가 대부분 입니다.
신탁회사의 동의를 받았더라도 “신탁회사는 보증금을 반환할 책임이 없음”이라고 동의서에 명시되어 있는 경우가 대부분 입니다.
신탁 부동산 임차인의 권리, 어디까지 보호받을 수 있나요?
신탁 부동산 임차는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 인정받지 못하는 경우가 대부분입니다.
공인중개사의 역할과 책임, 어디까지 물을 수 있나요?
공인중개사는 신탁 부동산 중개 시 신탁 관계 및 임대 권한, 법적 효과 등을 정확하게 확인하고 임차인에게 성실히 설명할 의무가 있습니다.
공인중개사의 확인·설명 의무 범위
- 신탁원부를 제시하고 신탁 계약의 주요 내용을 설명해야 합니다.
- 위탁자가 신탁회사 및 우선수익자의 사전 동의를 받았는지 여부를 확인하고 설명해야 합니다.
- 신탁부동산의 실질적인 소유 관계(수탁자 소유)와 이로 인한 임대차 계약의 법적 효과 (대항력, 우선변제권 제한 가능성 등)를 정확히 알려야 합니다.
만약 공인중개사가 이러한 확인·설명 의무를 제대로 이행하지 않아 임차인에게 손해가 발생했다면, 공인중개사에게도 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 판례에 따르면, 공인중개사의 과실 비율은 사안에 따라 다양하게 인정될 수 있으며(예: 20%~80%), 임차인 본인의 과실도 일부 참작됩니다.
이미 신탁 전세 사기 피해를 입었다면 어떻게 해야 할까요?
전세사기 특별법이 2024년 11월 개정되어 신탁사기 피해자들에게도 구제방법이 마련되었습니다.
피해자 지원 기관 활용:
- 전세피해지원센터: 정부는 전세 사기 피해자들을 위해 법률, 주거, 금융 지원 등을 제공하는 전세피해지원센터를 운영하고 있습니다.
- 법률 지원: 무료 법률 상담을 받을 수 있고, 필요시 변호사·법무사 연계 및 소송 지원도 받을 수 있습니다.
- 주거 지원: HUG 강제관리주택이나 LH 임대주택 공실 등을 임시 거처로 제공받을 수 있습니다. (시세보다 저렴한 비용 부담)
- 금융 지원: 신규 임차주택 전세금 저리 대출(주택도시기금) 또는 무이자 대출 등을 안내받고 피해확인서 발급 지원을 받을 수 있습니다.
- 전세피해지원센터 콜센터: 1533-8119
- 온라인 예약: HUG 주택도시보증공사 홈페이지를 통해 상담 예약이 가능합니다.
민사적 조치
- 내용증명 발송, 지급명령 신청, 위탁자에 대한 보증금 반환 청구 소송 등 법적 절차를 고려할 수 있습니다.
- 공인중개사의 과실이 명백하다면 한국공인중개사협회에 대한 공제금 지급 청구도 가능합니다.
형사적 조치
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임대인(위탁자)의 경우
- 신탁부동산에 대해 임대 권한이 없는 위탁자가 마치 적법한 임대 권한이 있는 것처럼 속여 임대차 계약을 체결하고 보증금을 편취한 경우 사기죄로 처벌받을 수 있습니다.
- 신탁회사의 동의서 등을 위조하거나, 신탁회사나 우선수익자의 동의 없이 임대할 수 없음을 알면서도 “나중에 동의를 받아주겠다”거나 “신탁등기는 곧 말소될 것이다”라고 거짓말하여 계약을 체결한 경우가 이에 해당합니다.
- 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 불구하고 임대차 계약을 체결한 경우에도 사기죄 성립 가능성이 있습니다.
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공인중개사의 경우
- 신탁 관계의 중요한 사항을 알면서도 이를 허위로 설명하여 계약을 체결하게 하였다면 사기죄의 방조범으로 처벌 받을 수 있습니다.
형사 고소를 진행할 경우, 계약 당시의 정황, 주고받은 대화 내용, 문자 메시지, 녹취, 공인중개사의 설명 내용 등을 잘 정리하여 법률 전문가와 상담 후 진행하는 것이 바람직합니다.
글을 마치며
신탁 전세 사기는 법률적으로 매우 복잡하고 어려운 문제입니다. 가장 중요한 점은 계약 전 꼼꼼한 확인과 적극적인 정보 탐색이며, 피해가 발생했다면 좌절하지 마시고 법률 전문가 및 지원 기관의 도움을 받아 적극적으로 대응하실 것을 당부드립니다.