분양계약 해제•취소 소송, 진행해도 괜찮을까요?
분양계약 해제•취소 소송은 승소가능성이 낮을 뿐만 아니라, 패소 시 막대한 소송비용의 부담과 신용상의 위험 등을 초래할 수 있기 때문에 사전에 철저한 검토가 필요합니다.
최근 부동산 경기 하락으로 인해 분양권의 가치가 떨어지거나, 기대했던 프리미엄이 형성되지 않아 분양계약을 해제하거나 취소하려는 수분양자들의 문의가 빗발치고 있습니다. 그러나, 하자나 허위 • 과장 광고 내지 약관법이나 건축물분양법 위반 등을 이유로 한 해제 • 취소의 주장이 받아들여지는 경우는 극히 제한적입니다. 특히, 잔금을 납입할 여력이 되지 않아 소송을 진행하는 경우라면 신용상의 위험과 연체이자와 구상금 채무 등에 대한 리스크 또한 따져보아야 합니다.
이번 포스팅에서는 분양계약 해제• 취소 소송을 제기하기에 앞서 수분양자가 반드시 인지해야 할 현실적인 위험성을 실제 판례 사안을 통하여 알아보겠습니다
(1심: 창원지방법원 통영지원 2021. 10. 21. 선고 2019가합10664 판결, 항소심: 부산고등법원창원 2021나14321)
1. 분양자 24명의 소송 제기
- 분양률 거짓 광고 : 허위 계약으로 분양률을 조작하고, ‘분양 완료’, ‘마감 임박’ 등의 표현으로 분양률을 부풀린 것이 분양자들을 기망한 것인지 여부
- 학교, 공원 신설 등 허위·과장 광고: ‘아파트 단지 앞 초·중·고교 신설 예정’, ‘공원 설치 예정’ 등으로 홍보한 것이 분양자들을 기망한 것인지 여부
- 하자의 존재 여부: 실외기실 공간이 협소하여 특정 에어컨의 설치가 불가능하고 지하 주차장에 결로가 발생한 것이 중대한 하자에 해당하는지 여부
2. 제1심의 결과
제1심은 분양자들의 주장을 받아들이지 않고, 원고들의 청구를 전부 기각하였습니다.
3. 항소심 일부 승소, 그러나 ‘미미한 배상액’과 ‘소송비용 95% 부담
1심에서 패소한 원고들 중 9명은 항소하였는데, 항소심은 공정거래위원회가 항소심 진행 중 시행사에게 허위• 과장광고를 이유로 경고 처분을 내린 점을 참작하여 시행사의 잘못을 일부 인정하였습니다.
그러나, 손해배상액은 분양가의 1% – 2%인 206만 원에서 559만 원 사이에 그쳤고, 항소심 법원은 항소한 원고들에게 총 소송비용의 95%를 부담할 것을 명하였습니다.
- 1심 패소 분양자들: 1,000 – 1,200 만 원
- 항소심 패소 분양자들: 1심 패소한 분양자들 2배 이상(항소심 인지액 1.5배)
| 항목 | 비용 산출 내역 및 결과 |
|---|---|
| 항소심 인정금액 | 약 279만 원 ~ 559만 원 |
| 소송비용 | 약 2,400만 원 (분양가 2억 7,990만 원 기준, 인지액과 상대방 변호사 비용) |
| 소송비용 부담 비율 | 원고 95% 부담 |
| 최종 결과 | 항소심 인정금액보다 소송비용이 압도적으로 큰 손실 발생 |
분양계약 해제•취소 소송의 현실적인 위험성은 ?
패소 시 부담하게 될 위험과는 별개로, 분양계약 해제 • 취소소송은 승소가능성 자체가 상당히 낮은 편에 속합니다. 극단적인 예를 들어, ‘언제까지 지하철역이 안들어오면 분양대금을 전액 반환함’ 과 같은 특약이 없다면 분양계약 해제 • 취소 소송에서
승소하기 어렵습니다.
법률사무소 금옥의 실무적 조언
성공적인 분쟁 해결을 위해서는 냉철한 법리적 판단이 선행되어야 합니다. 법률사무소 금옥은 무리한 소송으로 발생할 수 있는 더 큰 손실을 피하기 위한 다음의 기준을 제시합니다.
- 승소가능성의 냉정한 진단: ‘3개월 준공지연’ 이나 방문판매법상 ‘청약철회권’ 이 적용될 수 있는 사안이 아니라면 소송제기는 신중할 필요가 있습니다.
- 표시광고법, 건축물분양법, 약관법 위반 등 : 손해배상 청구의 가능성에 주안점을 둡니다.
- 소송을 피할 수 없다면?: 소송 중 조정 등을 통하여 합의해제나 조건부 채무인수 등이 이루어질 수 있도록 소송을 지렛대로 활용합니다.
계약 해제 소송은 수억 원의 자산과 개인의 신용을 걸고 하는 도박이 되어서는 안됩니다. 소송 제기에 앞서 리스크를 철저히 점검한 다음, 소송 제기의 실익부터 따져보실 것을 권합니다.
본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 결과가 달라질 수 있습니다.