재건축 이유 계약갱신 거절과 권리금 회수 방해

재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하면 바로 권리금 회수 방해행위가 될까요?

아닙니다. 건물의 노후화 등으로 객관적인 재건축 필요성이 인정된다면, 권리금 계약 체결 시점에 이르러서야 재건축 계획을 고지했더라도 상가임대차보호법상 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않습니다. 임대차 계약 갱신 시점이 아닌, 권리금 계약 체결 단계에 이르러서야 ‘건물 철거 및 재건축 계획’을 이유로 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우가 종종 발생합니다. 이번 포스트에서는 최근 대법원 판례를 바탕으로 이러한 행위가 권리금 회수 방해에 해당하는지 살펴보고, 임대인 입장에서 책임을 면하기 위해 어떠한 요건들을 갖추어야 하는지 정리해 보겠습니다.

1. 권리금 계약 당시에 재건축을 고지했어도 방해행위가 아닐 수 있습니다.

상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목은  ‘임대차 계약 체결 당시’에 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 구체적인 재건축 계획을 임차인에게 고지하는 경우를 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 명시하고 있습니다. 이를 근거로, 최초 계약 시점에 재건축 계획을 미리 고지했어야 신규 임차인과의 계약 체결을 정당하게 거절할 수 있다고 오해하는 경우가 많습니다.

하지만 대법원은 최초 임대차 계약 체결 당시에 재건축 계획을 구체적으로 고지하지 않았더라도, 권리금 계약 단계에서 신규 임차인이 되려는 사람에게 이를 고지했다는 사정만으로 당연히 권리금 회수 기회 방해행위가 되는 것은 아니라는 취지로 판시하였습니다. 

2. 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는 요건

다음과 같은 요건을 충족한다면 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않습니다.

• 철거 및 재건축의 객관적 필요성이 인정되는 경우: 건물 사용승인을 받은 지 오래되어(예: 건축 후 35~39년 이상 경과) 내구연한에 따른 재건축 필요성이 인정되는 경우라면 권리금 회수 방해에 해당하지 않습니다. 

• 재건축 의사의 진정성 및 구체화된 계획이 인정되는 경우: 해당 판례에서는 임대인이 재건축을 위해 건물을 수 년간 공실로 비워두면서 관할 구청으로부터 관련 사업계획 승인을 받은 사실 등을 감안하여 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다. 실무적으로는 철거 및 재건축이 필요한 신규 사업계획승인, 건축허가 접수 내역, 설계 용역 계약서, 안전진단 D/E등급 판정서 등이 유력한 방어 수단이 됩니다.

3. 임대인 입장에서 재건축으로 인한 권리금 분쟁을 방어하려면?

상가임대차보호법이 정하고 있는 취지에 따라, 임대차계약 체결 시 재건축 계획을 고지하면서 구체적인 재건축 계획을 제시한다면 재건축으로 인한 권리금 분쟁에서 자유로울 수 있습니다.

임대차계약 체결 당시 이를 고지하지 못하였더라도 철거 및 재건축의 객관적 필요성을 입증하고 고지 내용과 모순된 행동(예: 타인에게 재임대)을 하지 않는다면 권리금 회수 방해금지에 해당하지 않을 수 있습니다.

결론 및 실무적 조언

임대인으로서는 재건축의 필요성이 인정되는 상황이더라도 임대차보증금과 임대료에 관하여 불합리한 가액을 제시하거나 무조건적으로 계약갱신이나 신규 임대차계약 체결을 거절하는 것은 피해야 하며, 실제 철거가 이루어지는 시기까지는 최대한의 사용수익을 보장하는 등의 태도를 보여야 추후 발생할 수 있는 책임에서 자유로울 수 있습니다. 갱신되는 계약기간이나 권리금 회수 가능성에 관하여 추가 협상의 여지를 주지 않거나 신규임차인이 받아들일 수 없는 조건을 일방적으로 제시함으로써 계약체결을 원천적으로 거절한 것으로 보여지지 않도록 주의할 필요가 있습니다. 

해당 대법원 판례 사안에서도 하급심의 판단이 달랐던 것과 같이, 권리금 회수 방해 이슈에서는 ‘정당한 사유’ 인정 여부가 극명하게 달라질 수 있습니다.권리금 회수 방해와 관련하여 분쟁이 있다면 우선 구체적인 사실관계를 바탕으로  법리와 실무에 기반한 전문적인 상담부터 받아보실 것을 권합니다.

본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 결과가 달라질 수 있습니다. 정확한 진단은 법률사무소 금옥의 변호사와 상담하시기 바랍니다.