맹지 탈출? 주위토지통행권으로 가능할까요?

맹지에 진입로가 막혔을 때, 법적 권리는 무엇인가요?

토지를 매입하였으나 도로로 나갈 수 있는 진입로가 타인의 토지로 완전히 막혀 있는 이른바 ‘맹지’의 경우, 토지 소유자는 심각한 재산권 행사의 제약을 받게 됩니다. 특히 건축물을 신축하거나 토지의 용도를 변경하고자 할 때 진입로 확보는 가장 핵심적인 선결 과제가 됩니다. 이때 우리 민법이 보장하고 있는 구제 수단이 바로 ‘주위토지통행권’입니다.

주위토지통행권(민법 제219조)은 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어, 공로에 출입할 수 없거나 공로를 개설하는 데에 과다한 비용을 요하는 경우에 인정됩니다. 이는 이웃한 소유자 간의 토지 이용과 관련한 상린관계에 따른 것으로서 통행 방해의 제거를 구하는 권리는 물권적 방해배제청구권의 성격을 가집니다.

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내 땅 주변을 무조건 통행할 수 있을까요?

주위토지통행이 인정되기 위해서는 통행지 소유자에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며 통행권자는 토지소유자에게 손해를 보상해야 합니다.

‘대체 통로 부존재’와 ‘과다한 비용’의 객관적 입증

• 공로 출입의 원천적 불가능성: 원고 소유 토지가 공로에 접하지 않는 맹지이거나 공로에 접하더라도 지형적 요인 등으로 인하여 실제 통행로로서 기능할 수 없는 상태에 인정됩니다.
• 과다한 비용 : 공로로 접하는 통로를 개설 하는 데에 “과다한 비용을 요하는 때”에도 주위토지를 통행할 수 있는 권리가 인정됩니다. 대체통행로 개설에 과다한 비용이 소요되어 주위토지를 통행할 수 밖에 없다는 점을 공사견적서, 설계도면, 현황측량도 등을 바탕으로 입증하여야 합니다.

통행권의 인정 범위 보상 의무, 청구취지의 특정

통행하려는 구체적 장소와 통행의 방법이 주위토지 소유자에게 가장 손해가 적은 방식임을 증명해야 하고, 주위토지통행권이 인정되더라도 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 합니다. 통행의 장소와 방법이 특정되어야 하므로, 주위토지통행권의 확인을
   구하는 토지의 경계점이 지적도면 등에 정확하게 표시되고 면적 또한 특정되어야 합니다.

 

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소송에서 인정되는 ‘통행로의 폭과 범위’는 어떻게 결정될까요?

자동차 통행 여부와 ‘현재 용법’을 기준으로 한 판례의 태도

대법원은 구체적 사안에서 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상, 이용관계, 부근의 지리 상황 등 제반 사정을 종합하여 사회통념에 따라 통행 범위를 결정합니다

1. 일상생활 영위의 기준: 적어도 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등으로 일상생활을 영위하기에 필요한 범위의 노폭은 허용되어야 합니다.
2. 자동차 통행의 제한적 허용: 토지의 이용 방법에 따라 자동차가 통과할 수 있는 통로 개설도 허용되지만, 단지 생활상의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우라면 자동차의 통행까지 가능한 통행로가 인정되기는 어렵습니다.
3. 장래 이용 상황 불고려: 통행권의 범위는 현재의 토지 용법에 따른 이용 범위에서 인정될 뿐, 장래의 건물 신축 등의 이용 상황까지 미리 대비하여 통행로의 폭을 정할 수는 없습니다. 대법원은 원고가 추후 건축할 아파트 진입로 확보를 위한 6m 폭의 통행로 확보를 주장하였던 사안에서 원고의 주장을 받아들이지 않고 옹벽의 바깥 범위로 통행로의 폭을 제한하였습니다.

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주위토지 통행권 확인판결만으로 건축허가가 가능할까요?

주위토지통행권 확인 승소 판결을 받았다고 하더라도, 관할 관청으로부터 건축허가를 무조건 받아낼 수 있는 것은 아닙니다.

주위토지통행권과 건축법상 접도 요건

건축법 제44조는 건축물의 대지가 원칙적으로 폭 4m 이상의 ‘도로’에 2m 이상 접해야 한다고 규정하고 있습니다.

• 건축법상 도로: 건축법상 도로는 관계 법령에 따라 도로 지정 고시가 된 도로이거나, 관할 행정청이 건축허가 또는 신고 시에 당해 도로에 대하여 이해관계를 가진 자의 동의를 얻어 그 위치를 지정·공고한 도로를 말합니다.
• 하급심 판례의 입장: 대부분의 하급심 판례는 “주위토지통행권이 있음을 확인하는 민사 승소 판결만으로는 건축법상 도로 지정 시 요구되는 ‘이해관계인의 동의’에 갈음할 수 없다”고 판시하고 있습니다. 즉, 주위토지통행권이 인정된다고 하여 건축허가를 위한 접도요건까지 당연히 충족되는 것은 아니라는 입장입니다. 다만 예외적으로 주위토지통행권에 기하여 ‘기존도로를 이용하여도 통행에 지장이 없는 경우’ 및 ‘그 도로를 통행하는 것에 대해 도로관리자가 수인하여야 할 법적 의무가 있는 경우’에 해당한다면 주위토지 소유자의 통행로 사용승낙서가 없더라도 건축신고가 가능할 수 있습니다[서울고등법원 2016. 12. 19. 선고 (춘천)2015누1279 판결].

맹지탈출을 위한 전략

주위토지통행권을 인정받고도 건축허가를 받지 못한다면 맹지탈출은 여전히 요원합니다. 주위토지통행권의 확인을 구하는 소송을 제기하기에 앞서, 해당 통행로가 건축법 제44조 제1항 단서 제1호의 예외 규정인 “해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우” 또는 해당 통행로가 폭 4m 이상으로 현황도로로 인정될 수 있는지 등을 면밀히 따질 필요가 있습니다.

주위토지통행권 확보와 건축허가는 민사법과 행정법이 교차하는 전문 영역이고, 맹지탈출을 위해서는 체계적인 전략 수립이 필수적입니다. 소송은 통행로의 범위를 합리적으로 정하고, 합당한 보상안을 제시하여 원만한 합의를 위한 최선의 노력을 다한 다음에도 늦지 않습니다.

본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적인 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.