토지거래허가구역 내의 매매계약이 무산된 경우 계약금은?

토지거래허가구역에서 계약이 무산되었습니다. 계약금은 어떻게 될까요?

최근 부동산 규제 및 정책의 잦은 변화로 인해 토지거래허가구역 내의 부동산 매매계약 분쟁이 급증하고 있습니다.관할 관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하였거나 상대방의 단순 변심으로 계약이 무산되는 경우, 계약금을 돌려받거나 배액배상을 요구할 수 있을까요?

토지거래허가구역 내에서의 매매계약은 관할관청으로부터 허가를 받기 전까지는 이른바 ‘유동적 무효’ 상태에 있습니다(대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결). 이와 같이, ‘유동적 무효’ 상태의 계약이 일방 당사자의 잘못으로 ‘확정적 무효’가 되는 경우, 매수인의 입장에서는 계약금 배액배상을 요구할 수 있을지가 문제되고, 매도인의 입장에서는 계약금을 돌려주지 않아도 되는지가 문제됩니다.

협력의무 위반? 위약금을 받을 수 있을까요?

토지거래허가구역 내의 토지나 아파트에 대한 매매계약을 체결한 양 당사자는 해당 계약이 허가를 받아 유효하게 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무를 부담합니다(대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결). 따라서, 허가 신청 전에 협력의무를 이행하지 않는 등으로 계약이 확정적으로 무효가 되는 경우에는 이에 대한 잘못이 있는 당사자는 상대방에게 손해배상책임을 부담합니다. 여기서 한 가지 유의할 것은 협력의무 위반으로 매매계약이 확정적으로 무효가 되었더라도 계약금 상당액이 손해배상액으로 자동으로 인정되는 것은 아니라는 점입니다. 계약금 상당액을 손해배상액으로 주장하기 위해서는 ‘계약 불이행 시 계약금을 손해배상금으로 한다’는 별도의 약정이 있어야 하고, 해당 계약금이 전체 계약 규모에 비해 과다한 경우에는 일정 금액이 감액될 수 있습니다.

매도인이 매매대금 추가 인상을 요구하며 계약을 철회한 사례

매도인이 매매대금 인상을 요구하면서 허가 절차에 필요한 서류 발급을 거부하여 매매계약이 확정적으로 무효가 되었던 사안에서 법원은 매도인의 협력의무 불이행을 인정하고 계약금 전액을 손해배상 예정액으로 인정하였습니다(서울서부지방법원 2024. 3. 22. 선고 2023가단222478 판결). 법원은 매도인이 필요 서류 발급을 거부한 것은 유동적 무효의 매매계약이 확정적으로 유효가 되도록 협력할 의무를 위반한 것으로 보았습니다. 매도인은 손해배상 예정액이 감액되어야 한다고도 주장하였으나, 법원은 매매대금의 12%에 해당하는 계약금 전액을 손해배상 예정액으로 인정하였습니다.

매수인의 의도적인 불허가처분 유도 사례

‘아파트 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우에는 계약금을 조건 없이 반환한다’ 는 특약을 이유로 매수인이 계약금의 반환을 구하였던 사안에서 법원은 매수인의 협력의무 불이행을 인정하고, 계약금 5억 원 중 2억 원을 손해배상 예정액으로 인정하였습니다(서울남부지방법원 2026. 4. 30. 선고 2025가단216853 판결). 매수인은 허가 신청서에 ‘실거주가 아닌 투자 목적’ 으로 해당 아파트를 매수하였다고 기재하여 불허가처분을 사실상 유도하였고, 특약을 이유로 계약금 반환을 구하였습니다. 이에 대하여 법원은 매수인이 허가 신청서에 위와 같이 기재한 것은 매도인과의 협의에 반하는 것이라는 점과 불허가 처분에 대한 이의신청 등을 진행할 수도 있었음에도 막바로 계약금 반환을 요구하였던 점등을 근거로 매수인의 협력의무 위반을 인정하였습니다. 다만 법원은 계약금의 40%만을 손해배상 예정액으로 인정하였는데, 이는 매도인 또한 불허가 처분이 내려질 가능성을 어느 정도는 예상하였다고 보았기 때문인 것으로 판단됩니다.

토지 내 불법 건축물을 이유로 협력을 거부한 사례

토지매매계약을 체결한 매수인이 지상의 불법 건축물을 이유로 허가 신청을 취하하고 계약금 반환을 구하였던 사안에서 법원은 계약금 3억 2천만 원 중 50%를 손해배상 예정액으로 인정하였습니다(수원고등법원 2025. 4. 10. 선고 2024나15045 판결). 해당 사안에서 매수인은 계약 체결 당시에는 해당 매매계약에 대하여 허가가 필요하다는 사실을 몰랐기 때문에 협력의무 자체가 없고, 협력의무가 있더라도 허가 신청을 취하한 것은 지상의 불법 건축물 때문에 허가가 불가능할 것으로 판단하였기 때문이므로 협력의무를 불이행한 것이 아니라고 주장하였습니다. 이에 대하여 법원은 매수인이 허가가 필요하다는 사실을 알고 나서도 별다른 이의를 제기하지 않았던 사실, 불법 건축물을 철거하는 것이 어렵지 않음에도 허가를 받기 위한 어떠한 노력도 없이 허가 신청을 철회하였던 사실 등을 근거로 매매계약이 확정적으로 무효가 된 것은 매수인의 협력의무 불이행으로 인한 것이라고 판단하였습니다. 다만 법원은 매도인 또한 허가 장애 사유를 해소하기 위한 실질적인 노력을 기울이지 않았다고 보아 계약금의 50%만을 손해배상 예정액으로 인정하였습니다.

약정한 기한 내에 토지거래허가를 받지 못한 사례

기한 연장에도 불구하고 매수인이 끝내 토지거래허가를 받지 못하였던 사안에서 법원은 매매대금의 10%를 손해배상 예정액으로 인정하였습니다(수원지방법원 2021가합10329 판결). 해당 사안에서 매수인은 6개월 내 허가를 받기로 약정하였으나, 기간 내에 허가를 받지 못하여 기한을 재차 연장하였음에도 끝내 허가를 받지 못하였습니다. 이에 매도인은 계약해제를 통보하였고, 매수인은 계약금 12억 원의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다. 법원은 당사자 쌍방의 이행거절로 계약이 확정적으로 무효가 되었다고 판단한 다음, 허가를 받지 못한 것은 매수인의 귀책사유 때문이라고 보았습니다. 다만 법원은  매매대금의 약 15%에 해당하는 계약금이 손해배상 예정액으로는 과다하다고 판단하여, 매수인이 지급해야 할 손해배상 예정액을 매매대금의 10%인 8억 2천만 원으로 감액하였습니다.

토지거래허가구역 계약금 분쟁의 실무상 시사점과 대응 전략

토지거래허가구역 내 매매계약에서 발생하는 계약금 분쟁의 핵심은  ‘유동적 무효’ 상태의 계약이 누구의 잘못으로 ‘확정적 무효’ 에 이르렀는지를 규명하는 데에 있고, 협력의무를 성실하게 이행하지 않은 당사자는 이로 인한 손해배상책임을 부담합니다. 이 경우 계약금 상당액을 손해배상 예정액으로 청구하기 위해서는 ‘채무불이행 시 계약금을 손해배상의 기준으로 한다’는 명시적인 약정이 존재하여야 하고, 손해배상책임이 인정되더라도 법원은 계약금이 총 매매대금에서 차지하는 비율, 발생한 실제 손해의 규모, 협력의무 이행을 위한 노력의 정도 등의 제반 사정을 바탕으로 최종적으로 지급하게 될 손해배상 예정액을 정합니다.

따라서 매매계약이 무산될 위기에서 귀책사유가 없는 입장이라면 먼저 계약해제를 통보하는 것보다는 상대방의 협력의무 위반을 부각할 수 있는 증거자료들을 차분히 수집하여 계약금 전액을 손해배상 예정액으로 인정받을 수 있도록 해야 하고, 반대의 입장이라면 섣불리 이행거절을 선언하거나 계약금 반환 소송을 제기하는 것보다는 법리와 실무에 기반한 정밀한 출구 전략을 바탕으로 손해배상 예정액의 규모를 최대한 줄이는 것 무엇보다도 중요합니다.

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