판례를 통하여 알아보는 가계약금 몰취와 배액배상(2)

가계약금, 계약이 무산되어도 돌려받을 수 있나요?

가계약금을 해약금이나 위약금으로 삼는다는 합의가 없고, 중도금 및 잔금 액수와 지급기일을 정하지 않은 경우라면 계약체결이 무산되었더라도 가계약금을 돌려받을 수 있습니다. 

부동산 거래 현장에서 ‘가계약금’은 계약이 파기될 때 분쟁의 씨앗이 되기도 합니다. 판례를 통하여 알아보는 가계약금 몰취와 배액배상(1)에 이어 이번 포스트에서는 서울북부지방법원 2025. 11. 27. 선고 2025가소314432 판결을 바탕으로 가계약의 법적성격과 실무상 유의할 점을 알아보겠습니다. .

당사자 간 의사합치, 본계약인가 단순 가계약인가?

가계약금이 수수되었더라도 계약의 본질적이고 중요한 사항에 대한 구체적 합의가 없었다면 법적 구속력을 갖는 매매계약이 성립한 것으로 볼 수 없어 계약금과 관련한 법리가 적용되지 않습니다.

부동산 매매 교섭 과정에서 오간 금액이 해약금이나 위약금으로 기능하기 위해서는 ‘본계약’이 확정적으로 성립된 것으로 평가되어야 합니다. 계약성립을 위해서 모든 세세한 사항의 합치까지 필요한 것은 아니지만, 매매의 “본질적 사항 또는 중요 사항”에 관하여는 구체적 합치가 있거나 장래 특정 가능한 기준과 방법에 관한 합의가 있어야 계약이 성립된 것으로 평가됩니다. 따라서, 총 매매대금과 지급기일에 대한 합의만 존재하고, 중도금 및 잔금의 액수와 각 지급시기에 대한 합의가 없는 경우라면 매매계약이 성립된 것으로는 인정되지 않을 것이기 때문에 가계약금과 관련하여서도 계약금과 관련한 일반적인 법리가 적용되지 않습니다.

최근 서울북부지방법원은 본계약 체결이 무산되어 이미 지급한 가계약금의 배액배상을 청구하였던 사안에서 당사자 사이에서 계약서가 작성되지 않은 점과 가계약금이 전체 매매대금(3억 2,500만 원) 대비 소액에 불과하다는 점을 근거로 당사자 사이에서는 본계약이 성립되지 않은 것으로 판단하면서 가계약의 법적성질과 관련하여 다음과 같이 판시하였습니다(2025가소314432).

가계약의 법적 성질

법원은 위 사안에서 가계약의 법적 구속력의 범위는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석에 달려있다고 판시하면서 가계약금의 규모, 지급 시기, 당사자 쌍방의 의사교환 방식, 본계약 체결일까지의 기간 등을 바탕으로, 해당 가계약의 내용은 가계약금을 받은 사람이 가계약금을 지급한 자에게 일정 기간까지 해당 매매목적물에 대한 매매계약과 관련한 ‘교섭 우선권’을 부여하고 쌍방에게 그 기간 동안 ‘성실히 교섭할 의무’를 부여하는 정도에 그치는 것으로 보았습니다.

이어 법원은 본계약 체결이 무산된 것과 관련하여서는 ‘본 매매계약의 체결을 포기하는 것’이 아니라, ‘매매의 교섭 자체를 포기하는 것’이 가계약의 해약이 되는 것이라고 보아, 당사자 사이에서 실제 매매의 교섭이 이루어졌다면 ‘가계약금과 관한 해약금 약정’이 명백히 존재하지 않는 상황에서 가계약금 몰취나 배액상환의 문제가 발생할 여지는 없는 것으로 판단하였습니다.

이는 양당사자가 가계약에 따른 교섭의무를 이행하였다면 본계약의 체결 여부와 무관하게 가계약 자체의 채무불이행은 문제되지 않는다는 취지의 판단으로도 해석됩니다.

본계약이 성립되지 않은 단계에서 가계약금의 법적 성격

위 판결은 계약이 성립되지 않은 단계에서 가계약금과 관련한 별도의 해약금 및 위약금 약정이 없다면, 매수인이 가계약금을 회수하는 것에는 사실상 아무런 제한이 없다는 취지의 판시로 이해됩니다. 판결 이유의 법리적 타당성을 떠나, 해당 판결은 ‘매매의 교섭 자체를 포기하는 것’이 ‘가계약의 해약’이라고 하여 가계약과 관련한 해제 및 채무불이행과 관련한 기준을 제시하였다는 점에서 의미가 있습니다.

법률사무소 금옥이 알려드리는 실무적 대응 방안

• 합의의 수준을 면밀히 계산하라.가계약 단계에서부터 상대방에게 법적인 구속력을 부여하고자 한다면 문자메세지의 방식일지라도 중도금 및 잔금의 액수와 지급 일자를 특정하는 등으로 장차 문서화할 계약의 내용을 최대한 구체적으로 기재하여야 합니다.  그리고, 가계약금과 관련하여서도 ‘가계약금을 해약금으로 한다’ 는 취지의 ‘해약금’ 약정과 ‘본계약 불성립시 몰취하거나 배액배상한다’는 내용의 ‘위약금’ 약정을 명시적으로 마련해두어야 합니다.반대로 본계약 체결에 신중을 기할 필요가 있는 상황에서 가계약금을 제한없이 회수하려는 입장이라면, 계약서 작성 이전 단계에서 중도금 및 잔금 지급 일정을 특정하는 것은 절대적으로 피하여야 하고, 가계약금이 본계약 성립과 무관한 해약금이나 위약금으로 해석되지 않도록 주의하여야 합니다.

법률사무소 금옥은 다수의 부동산 매매 계약 파기 및 가계약금 반환 소송에서 탁월한 실무 노하우를 보유하고 있습니다. 가계약금을 돌려받지 못할 위기에 처하셨거나,배액 상환 압박에 시달리고 있다면 구체적인 사실관계를 바탕으로 법리와 실무에 기반한 전문적인 상담부터 받아보실 필요가 있습니다.

본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 결과가 달라질 수 있습니다. 정확한 진단은 법률사무소 금옥의 변호사와 상담하시기 바랍니다.