시행사가 건축물분양법 위반으로 시정명령을 받은 경우 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있나요?
네, 분양계약서에 ‘건축물분양법 위반으로 시정명령을 받은 경우 수분양자는 계약을 해제할 수 있다’는 약정해제 조항이 있다면 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있습니다.
최근 중요한 대법원 판결이 선고되었습니다. 대법원은 시행사가 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 이유로 수분양자들이 분양계약상 약정해제권을 행사한 사건에서시정명령을 받게 된 위반사항이 중대한 위반사항에 해당하지 않더라도 수분양자의 해제권이 인정된다고 판단하여 수분양자들의 손을 들어주었습니다.
이번 포스트에서는 대법원 2025다215248 판결을 바탕으로 분양계약을 해제할 수 있는 요건과 실무적 대응을 알아보겠습니다.
대법원 2025다215248 판결: “문언 그대로 해석하라”
이번 판결의 핵심은 분양계약서에 기재된 ‘해제 조항’의 해석 문제입니다. 시행사는 분양광고에 ‘지구단위계획 수립 여부’ 사항을 누락하여 구청으로부터 건분법 제9조에 따른 시정명령을 받았습니다. 이에 수분양자들은 분양계약에서 “매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인 및 시공사가 계약의 중요한 사항을 위반하거나「건축물의 분양에 관한 법률」제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’ 본 계약을 해제할 수 있다.”라고 정한 규정에 따라, 시행사에게 분양계약 해제를 통보했습니다. 이에 대하여 제1심 및 제2심은 ‘건분법 위반이 중대하여 분양계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르러야 해제가 가능’ 하다고 보아 단순히 시정명령을 받았다는 사정만으로는 해제권 행사가 부적법하다고 보아 수분양자들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 그러나, 대법원은 약정해제권의 성립요건은 원칙적으로 계약 문언에 따라 결정되어야 하며, 시정명령의 위반과 관련한 경중을 추가로 요구할 수 없다고 판시하여 수분양자들의 손을 들어주었습니다.
판례가 뒤집힌 결정적 이유 3가지
- 처분문서의 객관적 의미 존중: 서면으로 작성된 계약서 문언이 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언 그대로의 의미를 인정해야 합니다.
- 법령의 취지 반영: 건분법 시행령은 ‘시정명령을 받은 경우 수분양자가 해약할 수 있다’는 사항을 계약서에 포함하도록 강제하고 있는데, 이는 수분양자를 보호하기 위한 특유한 약정해제 사유에 해당합니다.
- 중대성 요건의 배제: 해당 조항은 채무불이행으로 인한 해제권과 관련한 일반조항을 주의적으로 규정한 것이 아니므로, 위반의 정도가 반드시 ‘중대’하거나 ‘계약 목적 달성을 어렵게 할 정도’일 필요까지는 없습니다.
[비교 분석] 과거의 해석 vs 변경된 대법원 판례
과거의 해석과 변경된 대법원 판례의 판단을 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 종래 원심의 입장 (부정적) | 대법원 2025다215248 (긍정적) |
|---|---|---|
| 해제 요건 | 시정명령 + 위반의 ‘중대성’ 필요 | 계약서상 ‘시정명령 사실’ 자체로 충분 |
| 해석 원칙 | 형평성 및 거래 관행 고려 | 문언의 엄격하고 객관적인 해석 |
| 법적 성격 | 채무불이행으로 인한 법정해제의 실질 | 건분법 취지에 따른 ‘특유한 약정해제’ |
실무적 함의: 작은 위반이라도 포기하지 마십시오
이번 판결은 분양계약과 관련한 문언은 문언 그대로 해석되어야 한다는 점을 강력하게 시사합니다.시행사 측이 “사소한 실수다”, “금방 시정 가능하다”라는 등으로 주장하더라도, 계약서에 해제권 행사와 관련 조항이 있다면 그 문언의 의미를 엄격하게 따져보아야 합니다.
- 광고 누락도 해제 사유: 이번 사건처럼 ‘지구단위계획 수립 여부’를 광고에 포함하지 않은 정도의 위반으로도 시정명령만 내려졌다면 해제가 가능합니다.
- 축소해석 금지: 법원이 ‘형평’이나 ‘거래상 중대성’을 이유로 계약서의 문언을 함부로 축소해서는 안 된다는 원칙이 확립되었습니다.
법률사무소 금옥이 제안하는 ‘분양계약 해제’ 전략
대법원 판례가 유리하게 변경되었지만, 실제 소송에서는 ‘시행사의 귀책사유’와 ‘분양계약’상의 해제권 행사와 관련한 법률 효과를 치밀하게 입증해야 합니다. 분양계약서에 ‘중대한 위반’이어야 한다는 점이 해제권 행사의 요건으로 추가되어 있거나 건분법 위반을 이유로 한 해제권 행사조항이 포함되어 있지 않다면 위 대법원 판결이 그대로 적용되기는 어렵습니다.
법률사무소 금옥은 다음과 같은 차별화된 전략으로 분양계약 해제를 위한 전략을 수립합니다.
- 분양계약서에 대한 심층적인 검토: 건분법 시행령 제9조에 따른 필수 표기 사항이 누락되지는 않았는지, 분양계약상 문언이 의뢰인에게 유리하게 해석될 여지가 있는지 정밀 분석합니다.
- 시정명령 사실의 즉각적 확보: 지자체를 통한 사실조회 및 정보공개 청구로 시정명령의 발령 시점과 구체적인 위반 내용을 조기에 확보하여 해제권 행사의 골든타임을 놓치지 않습니다.
- 내용증명의 전략적 발송: 시행사의 반박을 사전에 차단하는 논리적인 해제 통고문을 발송합니다.
부동산 경기 하락과 맞물려 분양계약 해제를 고민하시는 분들이 많습니다. 우선 구체적인 사실관계를 바탕으로 법리와 실무에 기반한 법률사무소 금옥의 전문적인 상담부터 받아보실 것을 권합니다.
본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 결과가 달라질 수 있습니다. 정확한 진단은 법률사무소 금옥의 변호사와 상담하시기 바랍니다.